Istandsættelse af lejlighed

Når du som lejer har opsagt dit lejemål og flytter fra adressen, skal du forholde dig til istandsættelse af lejligheden, og dette er ikke simpelt. Det kan være utrolig kompliceret og mange spørgsmål rejser sig undervejs. Læs med i vores guide og forstå, hvordan du er stillet.

  1. Hvad betyder istandsættelse af lejemål?
  2. Hvornår vurderes lejemålets stand ved fraflytning?
  3. Lejelovens regler for istandsættelse ved fraflytning.
  4. Hvad med depositum?
  5. 5 gode råd til lejer om istandsættelse.

Hvad betyder istandsættelse af lejemål?

Istandsættelse af lejemål betyder, at boligens kvalitet tilbagebringes til tilstanden før en lejers beboelsestid. Lejerens pligt i forbindelse med istandsættelse af lejeboligen er forskellig alt efter, hvornår lejekontrakten er indgået, og hvordan boligens stand var ved overtagelse. Hvis en lejekontrakt er indgået;

  • Før den 1. juli 2015 – Kan udlejer kræve lejemålet afleveret tilbage som nyistandsat.
  • Efter den 1. juli 2015 – Kan udlejer kræve lejemålet afleveret tilbage i normalstand.

Nyistandsættelse

Betegnelsen nyistandsættelse betyder at lejeboligen fremstår som ny ved tilbagelevering. Det betyder, at lejer risikerer at blive hæftet for gennemgribende renoveringer i boligen. En udlejer kan dog kun kræve nyistandsættelse af lejemålet, hvis boligen var nyistandsat, da lejer flyttede ind.

Eksempel: Den 1. februar 2014 blev parret Søren og Mette lejere i en nyopført og moderne bolig. Boligen havde aldrig været beboet før, og parret blev de første lejere i lejemålet. Efter 5 år i boligen flytter parret ud af boligen, og udlejer Jensen kræver nyistandsættelse af lejemålet med gennemgribende renovering. Parret gør indsigelse, men udlejer er berettiget til opkrævning af nyistandsættelse.

Normalistandsættelse

Derimod er lejer ved normalistandsættelse undtaget almindeligt slid og ælde. Lejer hæfter kun for de mangler og misligholdelser, der har været i forbindelse med vedligeholdelseskravet. I lejeperioden skal lejeren nemlig overholde regler om vedligeholdelse, således boligens stand ikke forringes væsentligt.

Eksempel: Den 1. august 2015 blev parret Søren og Mette lejere i en nyopført og moderne bolig. Boligen havde aldrig været beboet før, og parret blev de første lejere i lejemålet. Efter 5 år i boligen beslutter parret at flytte ud af boligen, og udlejer Jensen kræver nyistandsættelse af lejemålet. Parret gør indsigelse. Eftersom lejeaftalen er indgået efter 1. juli 2015, kan udlejer Jensen blot kræve en normalistandsættelse af lejemålet.

Eksempel: Parret Søren og Mette er lejere i en nyopført og moderne bolig. Boligen havde aldrig været beboet før, og parret blev de første lejere i lejemålet. Efter 5 år i boligen beslutter parret at flytte ud af boligen, og udlejer Jensen kræver maling af lejligheden. Som en del af vedligeholdelsen kan der være behov for maling af lejligheden, og denne udgift vil blive modregnet depositum.

Hvornår vurderes lejemålets stand ved fraflytning?

Lejeloven sætter forskellige tidsfrister for vurderingen af lejemålets stand ved fraflytning. Hvis udlejer har;

  • Mere end ét lejemål – Skal flyttesyn afholdes senest 2 uger efter fraflytning.
  • Ét lejemål – Er der ingen krav om flyttesyn.

I begge tilfælde har lejer krav på istandsættelsesopgørelse og fraflytningsrapport udleveret.  

Lejelovens regler for istandsættelse ved fraflytning

Når der ikke er aftalt særlige betingelser, gælder lejelovens regler om istandsættelse. Det fremgår altid i lejekontraktens § 8, hvordan vedligeholdelses-, renoverings- og istandsættelsespligten er fordelt mellem parterne i lejeforholdet. Selvom reglerne kan fraviges i lejekontrakten under § 11, er pligterne oftest fordelt således;

  • Lejers pligt til indvendig vedligeholdelse – Indebærer hvidtning, vægmaling, gulvbelægning, døre, køkkenskabe m.m.
  • Udlejers pligt til udvendig vedligeholdelse – Indebærer fælles arealer som opgang, trapper, tag, loft, vinduer, rør, kabler m.m.

Hvad med depositum?

Formålet med depositum er, at beløbet skal bruges på udgifter i forbindelse med istandsættelse efter lejers fraflytning. Når udgifterne til istandsættelsen overstiger depositummets beløb, vil udlejer opkræve differencen af lejer. Når der er overskydende penge tilbage, vil beløbet tilbageleveres til lejer.

Regler for tilbagebetaling af depositum - flytteopgørelse

Lejeloven giver ingen frist for flytteopgørelse og hertil tilbagebetaling af depositum. Opgørelsen og eventuel tilbagebetaling skal dog være inden for rimelig tid. Når udlejer har overblik over omkostningerne til istandsættelse, skal depositummet overføres. Læs mere om depositum og gældende regler her.

Bor du i en almenlejebolig gælder der andre regler. Læs mere om almenlejebolig her.

5 gode råd til lejer om istandsættelse

Istandsættelse af et lejemål afhænger af lejemålets stand ved overtagelse. For at mindske omkostninger til istandsættelse af lejemålet ved fraflytning, er det fornuftigt at overholde reglerne om vedligeholdelse. På den måde undgår du stor efterregning og kan endda få hele eller resterende depositum tilbagebetalt. 

  • Indflytningssyn og indflytningsrapport – Lejer har krav på udlevering af indflytningsrapport i forlængelse af indflytningssynet. Hvis disse regler ikke overholdes, mister udlejer retten til af få afdækket udgifter til istandsættelse ved fraflytning.
  • Sørg for billeddokumentation – Det kan være fornuftigt at tage billeder af boligens stand ved indflytning, således lejer ikke hæfter for uforskyldt stand af boligen.
  • Foretag løbende istandsættelse – Når lejemålet holdes vedlige undervejs i beboelsestiden, vil efterregningen minimeres.
  • Istandsættelse til forbedring – Under lejeperioden kan lejer ønske at forbedre boligens stand ved at foretage gennemgribende ændringer. Disse forbedringer kan være til fordel for både lejer og udlejer, dog kræver det udlejersamtykke først. Sørg for godkendelsen er givet på skrift.
  • Få nedsat din husleje – Når udlejer ikke varetager sin del af vedligeholdelsespligten, kan du anmode om huslejenedsættelse af enten udlejer eller føre sag hos Huslejenævnet.
  • Fraflytningssyn og fraflytningsrapport – Ved fraflytning skal udlejer sammen med lejer gennemgå lejemålet, hvorefter fraflytningsrapporten udarbejdes. Oftest hyrer udlejer professionelle håndværkere til at foretage istandsættelsesarbejdet. Lejer kan i princippet også selv stå for istandsættelsen, da dette typisk er billigere. I sådanne tilfælde er det dog vigtigt, at arbejdet der udføres, er håndværkermæssigt forsvarligt.

Er du uenig?

Når du er uenig og ikke kan gå i dialog med din udlejer, anbefaler vi at du søger hjælp. Vores professionelle team indenfor lejeret, kan give konkret rådgivning ud fra din konkrete situation, ligesom vi kan føre sag i Huslejenævnet på vegne af dig – kontakt Dokument24 her.

Ofte stillede spørgsmål

Hvem hæfter for lejemål ved dødsfald?

Det kommer an på flere forhold. Hvis samlever har sit navn stående på lejekontrakten, vil lejeaftalen fortsætte som hidtil, derfor vil samlever overtage forpligtigelser og omkostninger i forbindelse med lejemålet. Står den afdøde som eneste lejer på lejekontrakten, hæfter du ikke for lejemålet, selvom i havde fælles husstand. I sådan en situation vil boet automatisk overtage den afdødes pligter. Hvis en samlever ønsker at overtage dødsboet og blive boende, kræver dette, at samleveren har haft fælles husstand på mindst 2 år forud for dødsfaldet med den afdøde. Læs mere om regler ved dødsfald her.

Hvor længe skal man bo i en lejebolig for at få depositum tilbage?

Om private lejeboliger angiver Lejeloven ikke regler om tilbagebetaling af depositum i bestemt beboelsestid. Derimod findes reglerne i Almenlejeloven. I almenlejeboliger er der ordninger, hvor udlejer gradvist overtager udgifter til istandsættelse ved fraflytning. Det kræver at lejer i lejeperioden indbetaler et fast beløb til en vedligeholdelseskonto, som egentlig senere skal dække istandsættelsesudgifterne. Efter 10 år vil udlejer fuldstændig overtage istandsættelsespligten. Dette forudsætter dog, at lejer har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Læs mere om vedligeholdelse her.

Læs mere om almenlejeboliger her.